하이브리드 작업 시대에 기업 규모가 축소됨에 따라 빈 사무실은 '일광이 거의 없는 백만장자를 위한 아파트'가 되거나 도심을 재창조할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
하이브리드 근무 시대에 재택근무하는 직원이 늘어나면서 많은 기업에서는 소규모 사무실이 필요하다는 사실을 깨닫고 있습니다. 가능한 한 많은 직원을 수용하도록 설계된 팬데믹 이전 평면도에 비해 더 많은 기업이 미래를 위해 더 작지만 고품질의 공간을 찾고 있습니다.
글로벌 상업용 부동산 회사인 JLL의 수치에 따르면 영국, 독일, 프랑스를 포함한 주요 시장의 고객 중 48%가 결과적으로 향후 3~5년 내에 발자국을 줄일 방안을 모색하고 있습니다. JLL의 UK CEO이자 EMEA Markets CEO인 Stephanie Hyde 는 "우리 고객은 장기 계획을 세우기 위해 최근 몇 년간의 데이터를 분석하여 보유한 공간을 어떻게 처리할지 고민하고 있습니다."라고 말합니다 . "또한 많은 임대 계약이 만료되고 기업은 지속 가능성 문제를 충족하기 위해 노력하고 있으며 하이브리드 작업을 올바르게 수행하는 데 중점을 두고 있습니다."
이러한 임박한 기업 규모 축소는 부동산 업계에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 더 많은 임대 계약이 종료됨에 따라 전문가들은 시장에 이용 가능한 상업 공간이 급증할 것으로 예상합니다. 직장 조사 회사인 Leesman의 2024년 3월 데이터에 따르면 전 세계 766개 회사의 고객 기반에서 총 공간 감소가 40%에 도달할 수 있습니다. 런던 중심부에 계획된 경우, 동일한 비율의 도시 거주자가 발자국을 줄이기로 선택한 경우 이러한 기업 축소는 사무실 공간 5,660만 평방피트(526만 평방미터)에 해당합니다.
더 나은 직장을 찾기 위해 서두르는 가운데 남겨진 사무실은 여전히 비어 있을 수 있습니다. 런던에 본사를 둔 Leesman의 설립자이자 CEO인 Tim Oldman 은 "더 많은 조직이 도시의 더 매력적인 지역에서 직원들에게 더 나은 근무 시간을 제공하는 공간을 찾고 있습니다"라고 말합니다 . "기업이 품질을 위해 최고 비용을 지불함에 따라 더 새롭고 높은 품질의 사무실로의 인력이 끌리면서 낮은 등급의 건물에는 공백이 남습니다."
모든 빈 건물을 새로운 시장 수요에 맞게 업데이트하거나 주거 단위로 개조할 수 있는 것은 아닙니다. "많은 대규모 조직이 순 제로 목표를 추구하고 있습니다. 추구하고 있으므로 환경 인증과 최신 기술을 갖춘 새로운 건물로 이동할 것"이라고 말했습니다. "그리고 대규모 개방형 공간을 위해 설계된 상업용 부동산에 대한 투자는 이를 주택으로 바꾸는 것이 경제적으로나 실질적으로 실행 가능하지 않다는 것을 의미합니다. 백만장자를 위한 아파트는 일광이 거의 없을 것입니다."
런던에 있는 디자인 및 건축 회사인 Gensler의 유럽 담당 책임자인 Duncan Swinhoe 는 기업들이 본사를 어디에 둘 것인지에 대해 더 선택적으로 선택하고 있다고 말합니다 . 헤지 펀드와 같은 도시 중심부 메이페어 지역의 전통적인 임차인은 이제 더 많은 직원의 관심을 끌 수 있는 "보다 세련된" 지역으로 이전하는 경향이 더 많을 것이라고 그는 덧붙였습니다. "편의 시설, 커피숍, 바 및 좋은 교통 연결에 대한 근접성은 이제 위치에 있어 훨씬 더 중요한 요소입니다. 고용주는 직원을 사무실로 끌어들이기를 원합니다."
시장 재설정이 진행 중일 수 있지만 Oldman은 상업용 부동산 산업이나 전체 상업 지역이 장기적으로 전멸될 것이라고 믿지 않는다고 말했습니다. "더 많은 회사가 멋진 위치에 멋진 내부 공간을 갖춘 새로운 사무실을 선택함에 따라 오래된 건물의 가치가 급락하게 될 것입니다. 그러나 대격변을 허용하기에는 막대한 돈을 투자한 사람들이 너무 많습니다. 그리고 많은 도시가 유령 도시가 될 것입니다."
우리는 도시의 이러한 부분이 보다 공유된 환경에서 커뮤니티 중심의 비즈니스, 전문 서비스 및 체험 공간으로 가득 찬 창의성의 주머니가 되는 것을 볼 수 있었습니다 – Tim Oldman
그 대신, 다음 10년 동안 비어 있는 상업용 건물이 업데이트되어 이전에는 주중에는 직장인들로 붐비고 주말에는 거의 인적이 끊긴 지역이 더 넓은 녹지 공간, 보행자 구역 및 레저 옵션 으로 가득 찬 "하이브리드 목적지"로 탈바꿈할 예정입니다. 더욱 일관된 주간 방문객 수.
Swinhoe는 목적에 맞게 건설된 비즈니스 구역을 업데이트해야 한다고 말합니다. 그는 런던 최대 금융 지구인 카나리 워프(Canary Wharf)를 예로 들었습니다. "단일 기능 구역에 설계된 매우 큰 규모의 일회용 건물을 보유하고 있으며 이제 더 넓은 범위의 용도를 지원하기 위해 재개발이 필요합니다."
복합 용도 지역은 이미 북미에서 일반적인 관행이라고 Swinhoe는 말합니다. 그곳의 개발자들은 일반적으로 유럽 도시의 수 세기에 걸친 도시 계획과 문화유산 보호에 덜 제약을 받습니다. 예를 들어, 뉴욕의 허드슨 야드(Hudson Yards) 와 같은 개발은 하나의 지배적인 부동산 형태 없이 사무실, 주거 및 소매 공간을 결합합니다. 그러나 그러한 공간은 런던에서도 나타나고 있으며, 특히 저층 소매점 및 고층 사무실과 엔터테인먼트 장소가 혼합된 King's Cross의 Coal Drops Yard가 주목을 받고 있습니다 .
Oldman은 이러한 창의적인 개발이 빈 사무실로 인해 피해를 입은 지역을 재생하기 위한 청사진이 될 수 있다고 믿습니다. "'복합 용도'는 한때 사무실, 일부 주거 공간, 약간의 소매점이 밀집된 지역을 의미했습니다."라고 그는 말합니다. "이제 우리는 도시의 이러한 부분이 보다 공유된 환경에서 커뮤니티 중심의 비즈니스, 전문 서비스 및 체험 공간으로 가득 찬 창의성의 중심지가 되는 것을 볼 수 있습니다."
그 결과 도심이 재조정되도록 설정되었습니다. "20년 전만 해도 마스터 플랜의 핵심은 금융 지구를 중심으로 하는 중앙 비즈니스 지구였으며 모든 것이 이를 중심으로 돌아가는 것이었습니다."라고 Swinhoe는 말합니다. "이제는 도시의 고동치는 심장이 단순한 비즈니스가 아닌 라이프스타일, 오락 및 편의 시설에 집중되도록 변화하고 있습니다. 이는 사람들이 단지 일이 아닌 삶을 건설하기 위해 함께 모이는 장소로 도시를 다시 연결하고 있습니다."
그러나 임대 계약이 만료되고 대기업이 소규모 본사로 이전 하더라도 이 프로세스는 지연될 가능성이 높습니다. 새로운 공간의 계획, 개발 및 건설에는 시간이 걸립니다. Coal Drops Yard의 개발자는 2000년에 지정되었으며 개장하는 데 18년이 걸렸습니다. 수년간의 추측 끝에 Hudson Yards는 2004년에 마침내 공식적으로 발표되어 2019년에 개장했습니다.
보다 즉각적으로 도시는 사무실 탈출에 직면할 수 있습니다. 일부 도시는 다른 도시보다 가장자리에 더 가깝게 비틀거리고 있습니다. 이들 중 대부분은 임대 기간에 따라 결정됩니다. 예를 들어 Oldman은 런던의 평균 임대 기간이 12년이라고 말하지만 취리히와 같은 일부 주요 비즈니스 허브는 5년만 임대합니다 . 일부 도심에서는 이미 이러한 현상을 경험하고 있습니다. 팬데믹 이후 맨해튼 임대 기간은 10년 미만으로 줄었고 회사 규모가 축소됨에 따라 플랫아이언(Flatiron)과 같은 상징적인 건물은 여전히 비어 있습니다 .
하지만 마감일이 다가오고 있으며 상업용 부동산이 대량으로 유입되고 있습니다. Oldman은 "대부분의 대도시에서는 평균적이고 불량한 공간이 과잉 공급될 것"이라고 말합니다. "개발자들은 창의력을 발휘하기 위해 벼랑 끝으로 가야 할 수도 있지만, 다가올 미래를 준비하고 동원하고 준비하는 데 약 5년이 걸립니다."
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