청약 어려우면 급매물 공략

부동산 시장은 끊임없이 변한다. 새해 임인년(壬寅年) 부동산 시장도 지난해와는 판도가 다를 것이다. 올해 시장에서 가장 눈여겨봐야 할 것은 세입자의 움직임이다. 저금리에 따른 유동성 장세가 마무리되므로 지역에 따라 울퉁불퉁한 장세가 나타날 것이다. 금리가 올라가는 만큼 ‘영끌 빚투’는 금물이다. 내 집 마련 방법으로 신규 분양에 관심을 두되 여의치 않으면 급매물 중심으로 접근해야 할 것으로 생각된다. 올해 주목해봐야 할 부동산 시장의 네 가지 키 포인트를 요약하면 이렇다. 

‘탈전세 내 집 마련 수요’ 주목

새해는 임대차 3법이 시행(2020년 7월 말)된 지 만 2년째 되는 해다. 2020년 하반기 이후 계약갱신청구권을 사용한 세입자들은 큰 고민을 안게 됐다. 기획재정부에 따르면, 최근 서울 100대 아파트 임대차 계약 갱신율이 77.7%에 달한다. 세입자 10명 중 8명 가까이가 재계약을 선택했다는 얘기다. 임대차 3법 시행 이후 전셋값이 많게는 두 배까지 올라 세입자의 고충이 클 수밖에 없다. 당시 재계약했던 세입자들이 이제 할 수 있는 선택은 세 가지다. 즉 현 시세대로 전셋값을 올려 계약하든지, 상승분만큼 월세로 지급하는 반전세로 계약하든지, 아니면 아예 전세에서 벗어나 집을 사는 것이다. 시장의 이슈는 세입자들이 어느 정도 집을 매수할 것이냐 여부다. 이른바 ‘탈전세 내 집 마련 수요’가 새해 아파트 시장의 핵심 이슈가 될 것이라는 얘기다. KB국민은행 부동산 시세에 따르면 지난해 12월 현재 전국의 아파트 매매 가격 대비 전셋값 비율(전세가 비율)은 65.9%다. 집값의 60% 이상 보유한 세입자들의 움직임이 결국 집값의 향배를 결정할 것이다. 새해 집값은 전문가에게 묻지 말고 세입자에게 물어보라는 얘기가 나올 만하다. 세입자들은 주로 전세가 비율이 높은 아파트, 중대형보다는 중소형, 고가보다는 중저가 아파트에 관심을 갖지 않을까 생각된다.

굿바이 영끌 빚투

새해 두 번째 포인트로 굿바이 ‘영끌 빚투’를 꼽고 싶다. 이제는 (과도한) 빚테크는 잊어라. 금리가 본격적으로 오르기 때문에 레버리지 전략은 더 이상 통하지 않는다. 일부 담보대출 금리가 연 5%를 넘었고 심지어 올해는 6%에 달할 것이라는 전망도 나온다.

금리가 낮고 집값이 크게 오른다면 제버리지 효과를 극대화하는 것이 좋을 것이다. 최대한 대출을 내서 투자하는 방법이 최대의 수익을 거두는 효율적인 자산 관리 전략이다. 하지만 고금리, 집값 정체 상황에서는 무리한 레버리지는 언덕이 아니라 무거운 짐이 될 뿐이다. ‘연을 날릴 때는 연줄을 모두 풀지 않는다’는 증시 격언은 교훈적이다. 요즘 30대들은 빚(부채)을 바라보는 시각이 독특하다. 한마디로 빚을 두려워하지 않는 세대인 것 같다. 대출 많이 받는 게 그 사람의 능력이라고 생각한다. ‘영끌 빚투’를 모르면 경제학을 제대로 공부 안 한 사람으로 취급받는다. 사실 집을 구매할 때는 기본적으로 레버리지를 안을 수밖에 없다. 내 집 마련이 생애 최대의 쇼핑이라고 할 만큼 집값이 비싸 대출은 필수다. 하지만 너무 과도할 경우 문제가 될 수밖에 없다. 이제는 적정 대출을 통한 실속 소비가 필요한 시점이다. 대출금은 집값의 30% 이내에서 빌리는 게 좋을 것 같다. 또 매달 갚는 대출 원리금은 월 급여의 30% 이내가 바람직하다.

지역별 울퉁불퉁 장세

올해 집값에 대해서는 전문가마다 다른 목소리를 낸다. 일부 재야 고수들은 집값 하락을 점치기도 하지만 제도권 연구기관들은 대체로 소폭 상승할 것으로 예상한다. 한국건설산업연구원은 새해에 전국 주택 가격이 전년 말 대비 2%, 주택산업연구원은 2.5% 오를 것으로 각각 예상한다. 필자도 비슷한 생각이다. 3기 신도시 입주가 본격화하지 않았다는 점, 전세난에 따른 세입자의 내 집 마련 가능성을 감안해볼 때 집값이 크게 하락하지는 않을 것 같다. 하지만 통계 수치상 플러스를 보인다고 해도 피부로 느끼는 상승 폭은 극히 미미할 것이고 지역에 따라 편차가 클 것이다. 한마디로 무차별 장세가 아니라 차별적 장세가 될 것이라는 얘기다.

지난해에는 저금리에 따른 ‘유동성 산사태’로 전국 집값이 동시에 오르는 지역 동조화 현상이 나타났다. 국민주택 규모 84㎡(33평형) 아파트값이 대구나 부산은 최고 17억원, 심지어 규제가 없는 광주나 제주도까지 10억원을 찍었다. 하지만 새해부터는 유동성 장세가 서서히 마무리되므로 지역에 따라 울퉁불퉁한 장세가 나타날 것이다. 지역 여건에 따라 시장이 따로 놀 것이다. 일부 공급이 많은 지방에서는 집값이 떨어질 수 있다. 따라서 전국 통계 지표를 보지 말고 우리 동네 사정을 보고 판단하는 것이 좋을 것이다.

급매물 테마 부상할 듯

올해 부동산 시장에서 급매물 테마가 부상할 수 있다. 올해 부동산 시장은 지난해보다 더 심한 거래 부진에 시달릴 것이다. 앞에서 언급했듯이 올해 집값은 크게 하락하지는 않겠지만 지역별로 급매물이 눈에 띌 것이다. 그것이 다주택자 양도세 한시적 감면에 따른 절세 매물이든 개인적인 사정에 의해서 나온 급매물이든 말이다. 집값 통계 수치보다는 내가 실제 살 수 있는 매물 가격에 더 초점을 맞춰야 한다. 내 집 마련으로 청약이 가장 낫지만 여의치 않으면 급매물 공략이라는 계획을 짜야 한다. 

급매물은 시세보다 5~10% 정도 싼 매물이지만 금액이 커지면 3~5%가 될 수도 있다. 절세 매물을 잡으려면 사전에 계획을 짜야 한다. 가령 미리 부동산 중개업소에 연락해 매물이 나오면 우선적으로 연락해줄 것을 부탁해놓는 것도 좋은 방법이다.

급매물을 잡는 한 가지 팁. 가령 급매를 노릴 때는 곳곳에 그물을 쳐 놓는 것이 방법이 될 수 있다. 붕어 낚시하듯 한곳에 머물기보다 대상 지역을 넓히는 그물 방식이 필요하다는 것이다. 만약 강남 입성이 목표라면 압구정동이나 청담동에 한정해 찾을 것이 아니라 송파구나 서초구까지 확대하는 것이 좋다. 그물을 쳐 놓는 범위는 최소 10개 동, 50개 아파트다. 그래야 그중 하나가 걸리는 것이다. 또 중도금 없이 한 달 이내 결제나 일시불 결제를 요구할 수도 있다. 

급매물은 전세를 낀 매물일수록 쌀 것이다. 당장 입주할 수 없다면 그만큼 가격이 할인될 수밖에 없다. 집값의 40% 정도는 손에 쥐고 있어야 급매물에 접근할 수 있다는 얘기다. 급매물 잡기 전략을 현실화하려면 자금 계획이 급선무라는 점을 잊지 말자. 

 

양도세 중과, 이대론 안 된다

우연히 노무현 정부 당시 나온 논문을 하나 봤다. 다음은 그 논문의 일부다. “2003년 2월 출범한 참여정부는 집권하자마자 강남권의 주택 가격 상승 원인을 가수요에 의한 투기로 지목하고 이러한 주택시장의 투기적 문제 해결을 위해 2003년 10·29대책 등 40여 차례에 걸쳐 부동산 규제 정책을 발표했다. ⋯ 2001년 하반기부터 주택 가격 폭등 원인을 살펴보면 주택의 공급 부족, 저금리에 따른 약 500조에 이르는 시중 부동자금에 의한 과잉유동성, 수도권 집중억제에 따른 국토균형발전을 위한 각종 개발사업, 강북 중심의 뉴타운지구 25곳, 균형개발촉진지구 8곳에 이르는 도시재정비사업과 같은 전국적인 개발붐에 편승한 투기적 과잉수요 등의 복합적인 요인 등을 들 수 있다.”

세금과 관련해서도 논문을 인용하면 다음과 같다. “정부가 ‘보유세 인상 거래세 인하’ 원칙을 내세웠던 것은 이런 정책을 펼치면 주택에 대한 투기적 수요가 사라져 집값이 안정된다는 것이 논리였다. 그러나 정부는 거래세 세율을 소폭 인하한 대신 과세 기준을 종래 시가표준액에서 실거래가로 변경했다. 결국 거래세 세율 인하 효과가 상쇄되고 오히려 실효세율은 높아졌고, 양도소득세의 부담이 실거래가 과세에 따라 큰 폭으로 증가했다. 이로 인해 부동산거래까지 위축되는 등 부작용이 심각해지고 있다.”

숫자와 문구만 몇 개 바꾼다면 지금 써도 무방한 내용이다. 세월이 흘러도 똑같은 현상이 반복되는 것을 보면, 역사에서 무언가 배워야 한다는 사실을 너무 잊고 사는 게 아닌지 하는 생각이 든다.

기초지자체의 지표가 산정되기 시작한 시기부터 역대 정부의 아파트 매매 가격 지수의 변화를 살펴보자. 2000년대 초반의 급등기와 이후 안정기, 그리고 현 정부에서의 폭등기가 확연히 드러난다. 이러한 추세는 역대 정부별 가격 변화 그림을 보면 더욱 분명해진다. 노무현 정부 시기와 문재인 정부 시기는 전국의 상승률이 높을 뿐 아니라, 서울과 강남 가격이 특히 많이 오른 것으로 나타난다. 주택 부문에서만 본다면, 서민을 위한다는 정부에서 오히려 불평등이 더 심해졌다. 그에 반하여 이명박 정부와 박근혜 정부에서는 집값이 안정적일 뿐만 아니라, 서울과 강남 아파트 상승률도 상대적으로 낮아 보인다. 특기할 만한 것은 이명박 정부 시절이다. 전국 아파트값은 상승했음에도 불구하고 서울과 강남의 집값은 제법 하락했다. 시장을 중시하는 정부에서 주거 불평등이 어느 정도 해소되고 있는 게 아닌지 싶다.

 

세계적으로도 높은 수준의 세율

노무현 정부와 현 정부는 헤아릴 수 없을 정도로 부동산 정책을 많이 내놓은 정부다. 특히 다주택자를 대상으로 많은 규제를 양산해냈다. 두 정부 모두 거래세는 낮추고 보유세는 높여야 한다고 천명했고, 노무현 정부에서는 보유세는 높이고 거래세는 낮췄으나, 현 정부는 보유세와 거래세 모두를, 거의 세계 최고 수준으로 높여 놓았다. 현재 부동산을 매입할 때 부과되는 취득세는 최고 12%, 농특세를 포함한 종합보유세는 최고 7.2%, 지방세를 포함한 양도세는 최고 82.5%에 달한다.

경제협력개발기구(OECD)에서는 국내총생산(GDP) 대비 부동산 세금이 어느 정도 되는지 자료를 취합해 보여준다. 2017년 기준으로 우리는 OECD 36개 회원국 중 재산 과세 부담 10위, 거래세 1위, 보유세 18위를 차지했다. 2020년 기준 증권거래세 등을 포함한 보유세(tax on property)는 세계 3위로 나타나는데, 우리보다 높은 나라는 캐나다 하나다. 한국은 프랑스와 같은 수치로 매겨져 있다. 앞으로 공시가격이 더 상승하고 세금을 낼 때 고려하는 공정시장가액비율도 올라갈 예정이라고 하니 세금은 더욱 오를 전망이다. 결국 한국은 세계적으로도 보유세를 많이 내는 나라가 될 것이다.

얼마 전 한 야당 국회의원이 얘기했듯 전 세계에서 유일하게 우리나라에만 존재하는 종부세도 최고 세율의 경우 20년 정도 납부하면 부동산을 국가가 가져가는 모양새다. 그 의원에 따르면 “우리나라처럼 전국에 산재한 개인별 보유 부동산 가액을 모두 합산해 재산세를 누진적으로 과세하는 국세를 가진 나라는 없다”고도 한다.

양도세의 경우 대부분의 나라가 우리보다 최고 세율이 낮다. 그리고 자가 주택을 장려하는 차원에서 1주택자의 경우 세금이 없는 경우도 상당수 존재한다. 반면 우리의 경우 지금 살고 있는 집보다 조금 큰 집으로 이사 가기 위해 부동산을 팔 경우, 기존 집으로도 못 돌아가는 경우가 허다하다.

일반적으로 재화에 세금을 부과하게 되면 공급 축소로 인해 사회 후생이 줄어들게 된다는 게 정설이다. 실제 임대주택의 80% 정도를 공급하고 있는 다주택자에 대한 세금이 강화될 경우 주택에 대한 투자가 크게 줄어들게 되고 이는 서민 주거난으로 직결될 수 있으므로 조심해야 한다. 작년에 세금 부담을 견디지 못하고 집을 아예 철거한 경우까지 나타났지 않은가.

대선으로 불거진 양도세 이슈

각종 부동산 정책으로 시장이 혼란스러운데, 대통령선거로 시장은 더욱 어수선하다. 유력 후보들의 지지율 차이가 얼마 나지 않자 앞다퉈 선심성 공약이 남발하는 느낌이다. 이 가운데 부동산 세금 관련 공약도 국민의 관심을 끌고 있다. 특히 여당 후보의 경우 현 정부와 비슷한 정책 기조를 보이다가, 최근 그 방향이 어디로 가는지 의심스러울 정도로 발언을 쏟아내고 있다. 여당 후보는 “다주택자가 (집을) 팔고는 싶은데 양도세 중과 문제 때문에 어려움 겪는 거 같다”며 “중과 부담을 일시적으로 비상조치로 완화해주고, 일정 시간 지나면 원상복구해 양도세 부담을 가중시키면 상당량의 주택 매물이 나올 수 있다는 판단이 든다”며 다주택자 양도세 중과 유예를 주장했다.

그렇다. 후보의 말처럼 시장에 물량이 풀리면 가격은 단기적으로라도 안정시킬 수 있을 것이다. 지금의 상황을 낳은 양도세 인상으로 인한 동결 효과(lock-in effect)는 그 폐해가 크다. 동결 효과로 인해 시장에는 그 물량이 씨가 말랐고, 이는 가격 급등으로 연결됐다. 물량을 시장에 내놓기보다 차라리 증여를 택하는 경우도 훨씬 많아졌다. 특히 강남 3구의 주택을 소유하고 있는 다주택자들이 세금 부담이 커지자 매매를 선택하기보다 증여를 선택했다는 연구 결과도 최근 나왔다. 이외에도 현재의 주택을 매도하고 다른 투자안으로 이행하는 것을 방해해 국가 경제적으로도 효율적인 자원 배분이 저해되는 결과를 낳는다. 이에 대한 피해는 국민 전체와 그중에서도 서민들이 더 크게 받을 가능성이 크다.

단기적으로는 국민 정서 등을 감안해 ‘한시적 감면’을 통해 시장에 물량이 나오도록 유도해야 가격 안정에 기여할 것이다. 특히 3기 신도시 입주까지는 공급 부족이 여전할 것으로 예상되므로 그때까지 한시적으로 양도세를 낮추는 것을 고민할 필요가 있다.

중장기적으로는 양도세의 정상화가 필요하다. 조세의 대상은 넓히되 세율은 낮추고 누더기가 된 각종 예외 규정을 줄여서 단순하고 투명하게 해 효율성과 형평성 등을 제고해야 한다. 정부가 자의적으로 지정하는 조정대상지역에 있다는 이유만으로 중과하는 것도 합리적인 조세 정책이라고 볼 수는 없다. 그리고 주택 보유 수에 관계없이 소득에 대해서만 과세하는 것이 필요하다. 서울의 수십억원대 1주택자보다 지방의 몇억짜리 다주택자가 왜 징벌적 중과를 받아야 하는가.